当前位置:主页 > U恵生活 >

美国房价劲扬四处大兴土


2020-07-30


美国今年首季的房价,上涨速度达到近7年来最高水平,反映美国经济加速回暖,走走停停的弱复苏局面有望改观。

这个信息挟带着联邦储备局(简称联储局,FED)将减少购债的措施,虽隐忧未完全消除,但看美国各地新屋动工和新楼盘计划,令人更相信寒冬已过,振奋期待春天的到来。


美国首季关键数据在5月底出炉,当中,第一季房价上涨1.2%,也是2006年以来,房价首次在这个通常较为低迷的时期走高。

另外,世界大型企业研究会(Conference Board)发布的5月份消费者信心指数,也升至2008年2月份以来的最高位。

强劲的数据鼓舞股市大涨,债券殖利率也劲升,这反映出越来越强的乐观情绪,人们猜测美国经济已摆脱了可能出现的“春困”,踏上了持续上升的轨道。

Lender Processing Services Inc.稍后发布的另一份指数显示,3月份美国房价较上年同期上涨了7.6%。

新开工项目270亿元


在市场普遍看好及相信春天即将来临,美国多个地区又重见大兴土木的盛势;据纽约市建筑局(Department of Buildings)称,在经济最低迷的时期,纽约市的五个行政区中搁浅的建设项目多达700多个。

今年首5个月,纽约新开工项目价值85亿美元(269.4亿令吉),比去年同期增长了16%,一座座住宅塔楼拔地而起,用来满足不断增长的住房需求。

2012年,全美新开工工程金额增长了10%,纽约数据提供商麦克洛希尔建筑信息公司(McGraw Hill Construction)预计今年还将再增长12%。

20地区新项目投资额巨

麦克洛希尔建筑信息公司对美国大都会统计区(MSA)的建筑数据进行了筛查,找出了从2013年1月至5月,新建项目投资金额最大的20个地区。

有关地区的排名,是由美国管理和预算办公室所确定的地理概念,包括它们的命名城市以及周边的郊区。

该公司经济事务副总裁罗伯默里指出,为了反映商业房地产市场的景气,这份报告并没有将公共工程例如如桥梁、道路和公园等的造价计算在内。

去年,新开工的公共设施,如医院和学校,已经下降了11%,今年预计还将再下探2%。

达拉斯新投资增长21%

达拉斯迎来大量与商业运营和基础设施项目,今年到目前为止,大约有52亿美元(164.8亿令吉)注入了当地的开发项目,比去年同期增长了21%。

当中,最大且引人注目的项目包括:普莱诺市达拉斯数据中心(Dallas Data Center),价值1.13亿美元(3.6亿令吉)的新增T5办公楼以及弗劳尔芒德(Flower Mound)郊区,一座价值9100万美元(2亿8838万令吉)的新高中校园。

另外,这里将引来数个大型仓库,这些库房将作为内布拉斯加家具城(Nebraska Furniture Mart)、ACE五金零售连锁(ACE Hardware)以及亚马逊(Amazon)等公司的配送中心。

休士顿医疗住宅多

休士顿今年推出的最大项目,一般都围绕着医疗与住房。

今年以来,休士顿的新开工项目造价达到了48亿美元(152亿令吉),较去年增长8%。

刚在5月动工、价值7200万美元(2亿2817万令吉)的MD安德森馆(MD Anderson Pavilion)。

今年4月开工的HanoverPost Oak租赁高层,价值4500万美元(1亿4260万令吉)。

新建公寓住宅还再攀升23%

麦克洛希尔建筑信息公司经济事务副总裁罗伯默里说,自2010年以来,公寓住宅一直不断增长,多户式建筑在多地呈现复苏,纽约也概莫能外。

该公司撰写的报告称,住宅建设,尤其是多户式住宅建设,仍然是整个房地产市场的领头羊。

例如,根据美国商务部的数据,今年5月新屋开工同比增长近29%,折合成年率为91.4万套,其中,多户式住宅所占的比率略微超过了三分之一。

2012年全美新开工的公寓住宅较2011年增长了33%,麦克洛希尔估计,2013年还会再攀升23%。

The Atelier II令人期待

今年初动工的住宅工程中,最令人期待的项目是位于曼哈顿的TheAtelier II,建造成本估计达2.95亿美元(9.3亿令吉)。

另外,市场相当关注的数项计划包括坐落曼哈顿第57街的金字塔形建筑,其设计是出自着名丹麦建筑师比亚克英格斯(Bjarke Ingels)之手,造价预计为2.22亿美元(7亿令吉)。

位于布鲁克林的大西洋院B2住宅塔楼(Atlantic Yards B2Residential Tower),将是世界最高的模块化建筑,造价预计为1.17亿美元(3.7亿令吉)(有意思的是,去年10月的超级飓风桑迪几乎没有造成建设成本的上涨)。

独栋住宅需4年才能复苏

加州大学伯克莱分校费舍尔房地产研究中心(Fisher Center for realestate)主席肯罗森对建造业正在蓬勃发展表示了认同。

罗森评估了相对于大都市区面积,营建许可的多少,但他认同,许多建设的繁荣可归功于住房。

据他估量,热点地区当属休士顿、凤凰城(榜上排第8)、旧金山(14)以及圣何塞(18)。

“我们预测,多户式住宅的建设将在未来两年里继续上涨,而全美范围内非常表现低迷的独栋式住宅,还将需要三到四年时间才能真正恢复过来。”

罗森说,鉴于住房建设的复苏,该中心将把美国的经济增速再调高至少0.5%。

多功能综合项目 大都会区成焦点

纽约新开工项目的价值巨大,其中另一个发挥作用的因素是:大都会区(包括纽约周边位于北新泽西、长岛以及韦斯切斯特的郊区)多功能综合项目的开发。

今年3月,在纽约皇后区的长岛,开发商关联房地产公司价值1.92亿美元(6亿令吉)的大规模亨特角(Hunters Point)项目一期工程开始动工。

在新泽西州,4月破土动工的大型项目有两个:一个位于纽瓦克市价值4亿美元(12.7亿令吉)的保德信金融集团(Prudential Financial)办公大楼,一个是泽西市价值1.91亿美元(6亿令吉)的70哥伦布塔楼(70Columbus,双塔开发项目的其中之一)。

听起来真的很多?是的,因为纽约大都会区连续两年问鼎福布斯的美国新开工项目造价最高城市排行榜。

低息推升房价扭曲市场发展

房地产是许多美国家庭最主要的金融资产,房价上涨将有望提振消费者信心和总体经济。

如果房价的上升促使更多卖主入市,新的供应不仅能提高房屋成交量,还将起到房价减压阀的作用。

开发商乘机提高房价

所以说,房价上涨支撑整个房市,同时,还会改变许多业主的负资产情况。

仲介商就说,最近几个月有不少买家抱怨合适的房源太少,开发商则借此机会提高房价。

房价上涨虽对业主和宏观经济有利,但对许多潜在买家却不是好消息。

全国地产经纪商协会(NAR)首席经济学家劳伦斯表示,在收入只有1到2个百分点的升幅而房价上涨10%的情况下,他担心会出现普遍买不起房的情况。

房价的快速反弹也在经济学家当中引起了更加激烈的争论,焦点在于房价高位企稳,是否因低利率等人为因素造成;特别是在旧金山、洛杉矶和圣迭戈等,过去一年里房价上涨双位数的城市。

Zillow Inc.首席经济学家斯丹翰斯菲就指出,虽然从历史的角度衡量,房价并不算高,但低利率推升的因素太强,他甚至形容,超低利率严重扭曲了房市。

若房贷利率回到7% 学者忧泡沫重现

房地产市场的反弹与同时公布的消费者信心报告出炉之后,联储局宣布会在适当时候减少购债。

对于希望确认经济能够不依靠债券购买计划而自食其力的官员们来说,房地产复苏的迹象将让他们更有立场。

不过,房价高速上涨,同时也引起了一些经济学家的警觉,他们担心抵押贷款利率低可能催生了不可持续性的房价上升,即一些批评联储局政策的人所担心的房价泡沫。

据HSH.com的数据显示,与10年期美国国债殖利率密切相关的30年期定息抵押贷款平均利率,在数据出炉次日升至一年来最高水平3.9%。

一家建房谘询公司的总执行长约翰本斯表示,按照目前的利率,即使房价再上涨20%,对购房者而言仍然负担得起。

“不需紧张得太早”

“不过,如果抵押贷款利率回到7%,泡沫将被挤破;如果我是联储局,我会立即停止购买抵押贷款支持证券。”

却也有人觉得不需紧张得太早,例如洛杉矶研究机构Beacon Economics经济学家克里斯托弗东柏就说,房价上涨主要是受到比较基数偏低的影响,与收入和租金之间的长期关系也保持一致。

他不否认房价上涨必然会导致下一个泡沫,但他认为现在还没有到那一步。他不认为“泡沫来了”。

3月份房价同比涨幅最大

标准普尔/凯斯席勒之前宣布的全国房价指数显示,3月份房价同比上升10.2%,创下2006年房价开始下跌以来的最大同比涨幅。

不过,这项房价指数有可能夸大了房价的升幅,因为指数计算包含了止赎房。

过去一年,止赎房屋在部分城市的房地产成交量中的比重下降,特别是在房价同比涨幅最大的加州城市、拉斯维加斯和凤凰城。

由于止赎房和其他不良房产通常会折价销售,如果这类房屋在总体成交中的比重增加,房价通常会被拉低,而如果比重下降,房价则会提高。

凯斯席勒追踪的20个城市的房价均同比上涨,涨幅最大的城市集中在西部。凤凰城3月份房价同比上涨22.5%,旧金山房价上涨22.2%。

金融危机蒙受巨亏 摩根史丹利重振旗舰项目

随着全球金融危机期间蒙受了巨额损失,摩根史丹利如今开始尝试重振其房地产旗舰项目。

《华尔街日报》引述参与讨论的知情人士消息说,摩根史丹利旗下的房地产子公司摩根史丹利房地产基金正在着手为募集10亿美元至30亿美元(31.7亿至95亿令吉)的全球房地产基金作准备。

报道指知情人士表示,该基金高管已开始接洽对冲基金等潜在投资者,并希望持有摩根史丹利6.4%的中国投资(China Investment)能成为主要投资者。

据退休基金档案显示,摩根史丹利在2007年前后房地产市场巅峰时期推出的旗下最大房地产基金的亏损高达数十亿美元。

纽约州共同退休基金撤承诺

报道说,在数项投资遭受亏损后,在多个摩根史丹利房地产基金中均有投资的纽约州共同退休基金(New York State Common RetirementFund)在2010年异乎寻常地撤回了对其中一个基金3亿美元(9.5亿令吉)的投资承诺。

尽管总资产1600亿美元(5070.4亿令吉)的纽约州共同退休基金,仍在多个摩根史丹利基金中有投资,但目前还不准备考虑对新的房地产投资基金进行投资。

自1991年以来,摩根史丹利旗下的房地产子公司在全球范围收购了总额1860亿美元(5894.3亿令吉)的各式资产。

在好年景时,这些投资给这家子公司带来了不菲的收费收入,《华尔街日报》指目睹的文件显示,2007年,摩根史丹利旗下最大房地产基金贡献的收费收入就接近2亿美元(6.3亿令吉)。该基金管理的资产高达88亿美元(279亿令吉)。



上一篇:
下一篇: